Свое жилье – что мешает?

Война создала колоссальный дефицит жилья в Украине. На Донбассе варварскими обстрелами рашистов разрушены целые города. Но это не привело к строительному буму даже в относительно безопасных центральном и западном регионах. Строительная отрасль продолжает падение и сложно сказать, будет ли в этом году достигнуто "дно". На то есть ряд причин.  Между тем именно жилищное строительство может и должно стать локомотивом восстановления экономики.

Отложенный спрос

По данным (на тот момент) главы донецкой облвоенадминистрации Павла Кириленко, российская военщина уничтожила 81,5 тыс. частных жилых домов в области. Полностью или частично разрушены 5,4 тыс. многоквартирных домов.

"Это фактически самая большая цифра разрушений в Украине, которые война принесла именно в Донецкую область, но именно Донецкая область является ключевым форпостом, который сдерживает врага", - сказал П.Кириленко в комментарии СМИ 8 августа.

По оценкам британской консалтинговой компании Ernst&Young, в целом по Украине масштабы разрушений недвижимости превышают объемы всего нового жилья, введенного в эксплуатацию за последние 7 лет.

Аналитический обзор Ernst&Young вышел в марте т.г., при этом его авторы использовали данные по состоянию на сентябрь 2022 г. На тот момент уже было разрушено или повреждено 74,1 млн м2 жилья, более 7% всего жилого фонда. За прошедший год цифра значительно возросла.

Продолжение боев на Донбассе не позволяет начинать строительство нового жилья взамен уничтоженного. Приходится довольствоваться ремонтными работами там, где есть возможность восстановить частично разрушенные дома. Например, залатать пробитую снарядом крышу.

Но в центральном и западном регионах можно не ждать завершения войны. Большое число вынужденных переселенцев с Юго-Востока нуждается в жилье и строительным компаниям есть где развернуться.

Тем не менее, в 2022 г. общая площадь введенного в эксплуатацию жилья снизилась на 38% к предыдущему году, до 7,1 млн м2 (18 300 частных домов и 74 300 квартир).

За январь-март т.г. - новое падение на 36% к тому же периоду 2022 г. По данным компании INSPI Development, в I кв. т.г.  только на 30% новостроек, начатых до полномасштабного вторжения, продолжались активные строительные работы.

Статистика за I кв. т.г. показала, что на лидирующих позициях по объему сданного в эксплуатацию нового жилья Винницкая и Киевская обл.

Причем в Винницкой обл. уже за январь-март сдали "под ключ" больше квадратных метров, чем за весь довоенный 2020 г.

А поскольку для строительства благоприятный сезон длится с апреля по сентябрь, по итогам января-июня общенациональные показатели тоже улучшились, по данным Госстата. Ввод нового жилья в эксплуатацию вырос в 1,4 раза к аналогичному периоду 2022 г., до 3,59 млн м3.

Больше всего жилья сдано в Киевской обл. - 594,3 тыс. м2, Киеве - 544,1 тыс. м2, Винницкой обл. - 459,2 тыс. м2, Львовской - 340 тыс. м2, Ивано-Франковской - 246,7 тыс. м2 и Закарпатской - 176,3 тыс. м2.

Однако, как отмечают в консалтинговом агентстве "Лучшие украинские новостройки" (ЛУН), прирост достигнут за счет завершения проектов, стартовавших еще до войны. После ее начала по всей Украине продажи квартир открылись только в 162 жилых комплексах. При наличии огромного спроса.

Хотя… а есть ли он, этот спрос? Есть большое число переселенцев, нуждающихся в жилье. Но немногие из них могут позволить себе покупку новой квартиры в Виннице или Ужгороде.

Не говоря уже о Киеве, где в январе-июне т.г. квартиры в новых домах класса "премиум" продавались по $4153/м2, бизнес-класса - по $2377/м2, класса "комфорт" - по $1372/м2, класса "эконом" - по $1077/м2, согласно данным инвестиционно-девелоперской компании City One Development. Впрочем, цены в Одессе и Львове практически не отличаются от столичных.

Наконец, многие после завершения войны хотели бы вернуться в родные места. И приобретение жилья в западных областях не рассматривают.

Поэтому, по данным Ernst&Young, на Западной Украине спрос на квартиры в новых домах в пределах 30% от довоенного, в Киеве общий спрос - 10-20%, включая интерес к вторичному жилью, в "старых" домах.

єОселя есть – жилья нет

Казалось бы, власти сделали все необходимое для развития нового жилищного строительства уже сейчас, не дожидаясь завершения войны. Президент Владимир Зеленский в 2022 г. инициировал принятие госпрограммы єОселя, в соответствии с которой большинство граждан, включая переселенцев, может взять кредит для покупки жилья под 3-7% годовых в гривне. Практически это можно считать беспроцентной ссудой.

Но! Только в июле т.г. Кабмин расширил действие программы на всех украинцев, оставшихся без жилья из-за войны. Ранее это было доступно только для силовиков, военных, педагогов, медиков и ученых. Т.е. эффект от этого (несколько запоздалого) решения еще не успел сказаться на строительной статистике. Впрочем, у отраслевых экспертов нет особого оптимизма.

Управляющий партнер компании INSPI Development Владимир Семенцов предполагает, что реализация єОселя сосредоточится на "вторичном" рынке и на введенных в эксплуатацию новостройках. Не на объектах, строительство которых продолжается.

Даже при наличии достаточного финансирования. При этом, по словам В.Семенцова, застройщики пока не уверены в непрерывности финансирования этой ипотечной госпрограммы.

По самим застройщикам тоже есть вопросы. В довоенный период они использовали различные схемы, чтобы заплатить в бюджет меньше налогов. Можно сказать, что честно по отношению к государству работали считанные единицы.

А в программе єОселя могут участвовать только строительные компании, не прибегающие к "схематозам" при продажах квартир. Соответствующее постановление №596 Кабмин принял 13 июня т.г.

По словам В.Семенцова, подавляющая часть застройщиков не готова к быстрому переходу на новые схемы финансирования. И, соответственно, не смогут участвовать в еОселя.

В подтверждение эксперт приводит следующие данные. За месяц после расширения программы на всех безжилищных украинцев по всей стране в рамках еОселя заключено всего 10 договоров о покупке квартиры в строящихся домах.

Еще один очень важный нюанс. Стандартный пункт любого договора строительной компании с покупателем квартиры – форс-мажор. На юридическом языке это означает "обстоятельство непреодолимой силы". В условиях войны этот пункт имеет особое значение.  Что делать, если в строящийся дом попала вражеская ракета и уничтожила его, как это было в Днепре? 

Всем понятно, что это форс-мажор. Застройщик не виноват в том, что теперь, согласно договору, не может предоставить покупателю обещанную квартиру. Но! И возвращать покупателю уплаченные за эту квартиру деньги он не обязан. Хотя покупатель тоже ни в чем не виноват.

Тем не менее, именно он остается "крайним" – без денег и без квартиры. "Понятие форс-мажора не учитывает риски от разрушения или повреждения объекта в результате военных действий. То есть отсутствуют какие-либо обязанности девелопера перед покупателем в случае возникновения таких обстоятельств", - поясняет В.Семенцов.

На самом деле очевидно, что деньги покупателю квартиры застройщик в таком случае должен вернуть. А его собственные убытки должны покрываться специальной страховкой от военных рисков, т.е. страховыми компаниями. Возможно, государственной компанией. В любом случае вопрос требует урегулирования на уровне Рады и Кабмина. Без этого сложно ожидать от населения инвестиций в жилищное строительство до полного прекращения войны. Но это в принципе вопрос решаемый. Есть и посложнее.

Огромной высоты барьер на пути еОселя – для участия в ней от граждан требуется официальное трудоустройство. Вроде бы все правильно: государство тратит деньги на эту программу и взамен хочет иметь дело с теми, кто платит ему налоги.  Чтобы "любовь" была взаимной.

Но это только на первый взгляд. Ранее "ОстроВ" не раз отмечал непомерность нагрузки на граждан и на бизнес в части налогообложения зарплат. Именно поэтому примерно половина населения вынуждена работать без официального трудоустройства. И это не их вина.

Исправить ситуацию призвана налоговая реформа "10-10-10", которую инициировали в президентском офисе. Реформа предусматривает понижение ставок налогообложения до вменяемого уровня. Как результат, большая часть рынка труда должна выйти из "тени". Но это произойдет уже после войны. Да и не факт, что вообще произойдет – учитывая, что против снижения налогов для украинцев активно возражает Международный валютный фонд. А это, на секундочку, главный кредитор официального Киева. 

Таким образом предпосылки для бума жилищного строительства в Украине есть уже сейчас. Но нет необходимых условий. Управляющий партнер компании INSPI Development В.Семенцов прогнозирует, что по крайней мере до конца т.г. рынок строящегося жилья будет находиться в уже привычном "военном положении" без каких-то особых изменений.