Когда-нибудь ее таки купят? Война и рынок земель, которого ждали и боялись

“Кто же ее теперь купит”, – горько вздыхает Анна. Ей жаль, что ее мать не продала свой сельскохозяйственный участок, как только украинское государство позволило сделать это легально. Участок – это отличные черноземы в Покровском районе Донецкой области. Именно в тех местах, куда уже несколько месяцев прорывается российская орда.

В четырех частично оккупированных областях востока и юга землю не покупают. Количество сделок, заключенных с середины 2021 года, там наименьшее в Украине – от менее чем 1,5 тысяч на Луганщине до чуть более 5 тысяч на Херсонщине. По сравнению с остальными областями, это разница в разы и десятки раз, хотя рынок просел везде. Ситуация не изменится быстро даже в случае окончания войны и освобождения территорий, поскольку едва ли не большая часть сельхозземель в этих регионах потребует длительного и дорогого разминирования, рекультивации и тому подобного.

Наверное, будут возникать вопросы также относительно права собственности и пользования.

В перспективе же полноценная работа земельного рынка обещает украинской сельскохозяйственной отрасли многих благ. Если землевладельцы получат доступ к кредитам, если инвесторы увидят безопасность для вложений, Украина, в конце концов, перейдет от преимущественно выращивания и экспорта семян, сырья, к выращиванию и поставке на внутренний и внешний рынки высококачественных продуктов потребления, которые сегодня вынуждена импортировать, говорит Игорь Лисецкий, координатор земельного комитета Ассоциации “Украинский клуб аграрного бизнеса”.

Но ко всему прочему, государственным органам еще, очевидно, предстоит доказать гарантированность защиты прав всех участников земельных отношений.

Больших изменений еще ждут

Мораторий на продажу земли сельскохозяйственного назначения, который действовал в Украине 20 лет, был снят в июле 2021. Земельная реформа проводится в три этапа и еще продолжается. Сначала покупать землю разрешили физическим лицам, и то не более 100 гектаров на человека. С этого года покупать могут и компании, до 10 тысяч гектаров. Последний этап – открытие рынка для иностранцев, его начало до сих пор не определено.

Начало реформы долго затягивали из-за политических манипуляций. У реформы были влиятельные противники, которые вели информационные кампании, убеждая граждан, что открытие рынка приведет к потере украинцами и Украиной ценного ресурса, уничтожению мелких фермерских хозяйств, вытеснению людей из села и так далее, потому что все, мол, скупят крупные компании с иностранным капиталом.

Сторонники призывали к здравому смыслу, напоминая, что рынок сельскохозяйственных земель работал в 1990-е годы, но выкуплено было лишь считанные проценты сельхозугодий, и что это собственно его отсутствие уничтожает украинскую сельскохозяйственную отрасль и обирает землевладельцев из-за низкой стоимости аренды и распространенных теневых схем. По данным аналитической платформы “Вокс Украина” , до открытия рынка земли 75 процентами сельхозугодий владели физические лица, но только 29 процентов таких угодий обрабатывали сами землевладельцы: остальные сдавали в аренду.

На самом деле, большинство землевладельцев устраивали арендные отношения: кто-то планировали со временем обрабатывать свою землю сами; для многих, особенно пенсионеров, сверхважен был регулярный дополнительный доход. Ажиотажа ни на рынке в целом, ни в отдельных регионах или общинах не произошло ни летом 2021 года, ни позже.

Большая война замедлила рынок и заморозила цены. Количество и площадь проданных участков постепенно растет, но не в тех масштабах, как росла бы в относительно мирное время, комментирует Игорь Лисецкий. Стоимость черноземных гектаров вроде тоже растет, но скорее за счет изменений курсов валют, когда землевладельцы предпочитают опираться не на гривну, а на доллар, добавляет он. Если в ноябре 2021 года, на пике активности рынка, один гектар продавали в среднем чуть больше чем за 35 тысяч гривен, сейчас продают за почти 41 тысячу, свидетельствуют аккумулированные данные Государственной службы по вопросам геодезии, картографии и кадастра.

По данным Службы, самые дорогие участки, в среднем от 92 до 106 тысяч гривен за гектар, сейчас на Киевщине, Львовщине и Ивано-Франковщине, но из них только на Киевщине землю к тому же активно продают, хоть и малыми участками. Среди лидеров по количеству сделок (по 26-27 тысяч) – Винницкая, Хмельницкая и Полтавская области, по общей площади проданных сельхозземель – Днепропетровская и Полтавская области. По количеству сделок, много продали также в Сумской, Харьковской, Днепропетровской и Житомирской областях, по площади – в Кировоградской.

До полномасштабного вторжения России в Украину Харьковщина была лидером в Украине по количеству земельных сделок. Когда в 2022 году Россия оккупировала часть области, хозяйство, которое арендовало земельные участки Светланы и ее матери, тоже оказалось в оккупации. Арендную плату Светлана в тот год не получила – говорит, что и не ждала. Выбираясь из оккупации, проезжая по тем краям, мама Светланы видела черные сгоревшие поля.

Как и большинство других землевладельцев, Светлана получила землю в наследство, от бабушки. Говорит, по наследству ей достались и арендаторы. Об их делах она ничего не знает, но арендную плату от них получает вовремя и ее размер Светлану устраивает. В год это 11 тысяч гривен за пять гектаров. Светлана выросла и живет в городе, но когда-нибудь, возможно, она будет иметь на этой земле собственное хозяйство, размышляет она.

“Не знаю, откуда это взялось, но я люблю землю. Когда я переехала в новый дом, там есть маленькая заплатка земли, она была вся замусорена стеклом, и мне было так ее жаль, вплоть до физической боли. Когда я выгребала то стекло, я поняла, что землю я очень люблю. Поэтому продавала я бы только в том случае, если бы у меня не было другого выхода”, – говорит она.

Игорь Лисецкий предполагает, что после февраля 2022 года продавать землю предпочитают в большой степени те, кто выезжают в более безопасные места из-за войны, теряют связь с родными краями. Продают также компании – вопреки опасениям, что они бросятся скупать. Несмотря на открытие рынка для юрлиц, покупают все же и в дальнейшем преимущественно физлица, отмечает Лисецкий.

Покупают там, где хотят продавать, причем в 70-80 процентах цель покупки – та же сдача земель в аренду, получение пассивного дохода, в перспективе, вероятно – перепродажа, продолжает Лисецкий. Арендная плата пока не растет из-за дополнительных расходов, которые несут аграрии из-за войны: на генераторы, на перевозки и тому подобное. Но стоимость земель будет существенно расти, как только война закончится – прежде всего, благодаря евроинтеграции, убежден он. Сегодняшние покупатели рассчитывают в том числе на это.

Условия, благоприятные для рейдерства

Ирина Анцифрова, общественная деятельница родом из Марганца на Днепропетровщине, получила два земельных участка в наследство от мамы. Они небольшие, но расположены в местности, которая до недавнего времени была берегом Каховского водохранилища. Ирина говорит, что приобрести их у нее хотели даже еще в 2019 году, то есть, когда в Украине действовал мораторий на продажу земли. Продавать Ирина отказывалась. На своих участках она мечтала когда-нибудь иметь собственное тепличное хозяйство, а пока сдавала их в аренду, компании, которая принадлежала друзьям ее родителей.

В 2023 году Ирина с удивлением увидела в Госземкадастре, что у ее участков сменился арендатор – при том, что ни у одного из договоров аренды, которые она подписывала с предыдущим арендатором, не вышел срок действия. Новая компания имела название, схожее с названием той, что арендовала участки у Ирины до тех пор, но это была таки новая компания, зарегистрированная в феврале 2023 года. Ее руководителем и владельцем оказались, соответственно, депутат Марганецкого городского совета и сын городского головы Марганца. Агрегаторы данных из государственных реестров показали, что новая ООО распоряжалась еще почти 500 земельными участками в Никопольском районе, к которому относится Марганец. Городской голова Марганца имеет там большое влияние.

Ирина предполагает, что, как и она, владельцы большинства, а то и всех тех участков не подписывали, и даже не видели новых договоров аренды. С другими местными землевладельцами Ирина незнакома, поэтому не может проверить свое предположение. Сама она давно не живет и не бывает в тех краях, но знает, что многие недавние местные жители также уехали оттуда, из-за войны.

Ирина не понимает, зачем кому-то земля возле теперь уже высохшего водохранилища, в местности, где невозможно сеять и собирать урожай из-за постоянных обстрелов: прямо напротив ее участков, на противоположном берегу Днепра, – оккупированный Энергодар. Но дальше от них – вполне мирные поля, говорит Ирина, и там везде теперь земля, которую контролирует сын городского головы. Даже если бы она уже хотела продать свои участки, говорит Ирина, в таких условиях на них не найдется другой покупатель, кроме непризнанного ею арендатора, который фактически создал себе монополию, по закону имеет первоочередное право на выкуп и который из-за этого будет диктовать цену.

Ирина хочет обжаловать фальсификацию в суде, но не имеет средств на процесс против самых богатых людей своего родного города.

Таким образом, война, которая вмешалась в земельную реформу, не только выгоняет с украинской земли ее законных хозяев, загрязняет ее, разрушает некогда крепкие хозяйства и инфраструктуру, от которой они зависели, но и способствует недружественным посягательствам на чужое имущество внутри страны, где ничто, вероятно, до сих пор не защищает самых уязвимых.