Своє житло – що заважає?

Війна створила величезний дефіцит житла в Україні. На Донбасі варварськими обстрілами рашистів зруйновані цілі міста. Але це не призвело до будівельного буму навіть у відносно безпечних центральних та західних регіонах. Будівельна галузь продовжує падіння і важко сказати, чи цього року буде досягнуте "дно". На те є низка причин. Тим часом, саме житлове будівництво може і має стати локомотивом відновлення економіки.

Відкладений попит

За даними (на той момент) голови Донецької облвійськадміністрації Павла Кириленка, російська воєнщина знищила 81,5 тис. приватних житлових будинків в області. Повністю чи частково зруйновано 5,4 тис. багатоквартирних будинків.

"Це, фактично, найбільша цифра руйнувань в Україні, які війна принесла саме в Донецьку область, але саме Донецька область є ключовим форпостом, який стримує ворога", - сказав П.Кириленко в коментарі ЗМІ 8 серпня .

За оцінками британської консалтингової компанії Ernst&Young , загалом в Україні масштаби руйнувань нерухомості перевищують обсяги всього нового житла, введеного в експлуатацію за останні 7 років.

Аналітичний огляд Ernst&Young вийшов у березні ц.р. , при цьому його автори використали дані станом на вересень 2022 р. На той момент вже було зруйновано або пошкоджено 74,1 млн. м2 житла, понад 7% всього житлового фонду. За рік, що минув, цифра значно зросла.

Продовження боїв на Донбасі не дозволяє розпочинати будівництво нового житла замість знищеного. Доводиться задовольнятися ремонтними роботами там, де можна відновити частково зруйновані будинки. Наприклад, залатати пробитий снарядом дах.

Але в центральному та західному регіонах можна не чекати завершення війни. Велика кількість вимушених переселенців з Південного Сходу потребує житла і будівельним компаніям є десь розвернутися.

Тим не менш, у 2022 р. загальна площа введеного в експлуатацію житла знизилася на 38% до попереднього року, до 7,1 млн. м2 (18 300 приватних будинків та 74 300 квартир).

За січень- березень п.р. - нове падіння на 36% до того ж періоду 2022 р. За даними компанії INSPI Development, у I кв. п.р. лише на 30% новобудов, розпочатих до повномасштабного вторгнення, тривали активні будівельні роботи.

Статистика за І кв. п.р.  показала, що на провідних позиціях за обсягом зданого в експлуатацію нового житла Вінницька та Київська обл.

Причому у Вінницькій обл. вже за січень-березень здали "під ключ" більше квадратних метрів, ніж за весь довоєнний 2020 р.

А оскільки для будівництва сприятливий сезон триває з квітня по вересень, за підсумками січня-червня загальнонаціональні показники також покращали, за даними Держстату. Введення нового житла в експлуатацію зросло в 1,4 разу до аналогічного періоду 2022 р.

Найбільше житла здано у Київській обл. – 594,3 тис. м2, Києві – 544,1 тис. м2, Вінницької обл. – 459,2 тис. м2, Львівській – 340 тис. м2, Івано-Франківській – 246,7 тис. м2 та Закарпатській – 176,3 тис. м2.

Однак, як зазначають у консалтинговому агентстві "Кращі українські новобудови" (ЛУН), приросту досягнуто за рахунок завершення проектів, що стартували ще до війни. Після її початку по всій Україні продажі квартир відкрилися лише у 162 житлових комплексах. За наявності величезного попиту.

Хоча… а чи є він, цей попит? Є велика кількість переселенців, які потребують житла. Але мало хто з них може дозволити собі покупку нової квартири у Вінниці чи Ужгороді.

Не кажучи вже про Київ, де у січні-червні ц.р. квартири в нових будинках класу "преміум" продавалися по $4153/м2, бізнес-класу - по $2377/м2, класу "комфорт" - по $1372/м2, класу "економ" - по $1077/м2, згідно з даними інвестиційно-девелоперської компанії City One Development. Втім, ціни в Одесі та Львові практично не відрізняються від столичних.

Нарешті, багато хто після завершення війни хотів би повернутися до рідних місць. І придбання житла у західних областях не розглядають.

Тому, за даними Ernst&Young , на Західній Україні попит на квартири у нових будинках у межах 30% від довоєнного, у Києві загальний попит – 10-20%, включаючи інтерес до вторинного житла, у "старих" будинках.

єОселя є – житла немає

Здавалося б, влада зробила все необхідне для розвитку нового житлового будівництва вже зараз, не чекаючи на завершення війни. Президент Володимир Зеленський у 2022 р. ініціював прийняття держпрограми єОселя , відповідно до якої більшість громадян, включаючи переселенців, може взяти кредит на купівлю житла під 3-7% річних у гривні. Фактично це можна вважати безвідсотковою позикою.

Але! Лише у липні ц.р. Кабмін розширив дію програми на всіх українців, які залишилися без житла через війну. Раніше це було доступно лише для силовиків, військових, педагогів, медиків та вчених. Тобто. ефект від цього (дещо запізнілого) рішення ще не встиг позначитися на будівельній статистиці. Втім, галузеві експерти не мають особливого оптимізму.

Керуючий партнер компанії INSPI Development Володимир Семенцов припускає, що реалізація єОселя зосередиться на "вторинному" ринку та на введених в експлуатацію новобудовах. Не на об'єктах, будівництво яких продовжується.Навіть за наявності достатнього фінансування. При цьому, за словами Семенцова, забудовники поки не впевнені в безперервності фінансування цієї іпотечної держпрограми.

По самих забудовниках теж є питання. У довоєнний період вони використовували різні схеми, щоб заплатити до бюджету менше податків. Можна сказати, що чесно по відношенню до держави працювали лічені одиниці.

А в програмі єОселя можуть брати участь лише будівельні компанії, які не вдаються до "схематозів" при продажах квартир. Відповідну постанову №596 Кабмін ухвалив 13 червня ц.р.

За словами Семенцова , переважна частина забудовників не готова до швидкого переходу на нові схеми фінансування. І, відповідно, не зможуть брати участь в еОселя .

На підтвердження експерт наводить такі дані. За місяць після розширення програми на всіх безжитлових українців по всій країні в рамках еОселя укладено всього 10 договорів про купівлю квартир в будинках, що будуються.

Ще один дуже важливий аспект. Стандартний пункт будь-якого договору будівельної компанії із покупцем квартири – форс-мажор. Юридичною мовою це означає  - "обставина непереборної сили". У разі війни цей пункт має особливе значення. Що робити, якщо до будинку, що будується, потрапила ворожа ракета і знищила його, як це було в Дніпрі?

Усім відомо, що таке форс-мажор. Забудовник не винен у тому, що тепер, згідно з договором, не може надати покупцеві обіцяну квартиру. Але! І повертати покупцеві сплачені за цю квартиру гроші він не зобов'язаний . Хоча покупець теж ні в чому не винний.

Проте саме він залишається "крайнім" - без грошей і без квартири. "Поняття форс-мажору не враховує ризики від руйнування або пошкодження об'єкта внаслідок військових дій. Тобто відсутні будь-які обов'язки девелопера перед покупцем у разі виникнення таких обставин", - пояснює Семенцов.

Насправді очевидно, що гроші покупцю квартири забудовник у такому разі має повернути. Його власні збитки повинні покриватися спеціальною страховкою від військових ризиків, тобто. страховими компаніями Можливо, державною компанією. У будь-якому разі питання потребує врегулювання на рівні Ради та Кабміну. Без цього важко чекати від населення інвестицій у житлове будівництво до повного припинення війни. Але це в принципі питання вирішуване. Є й складніші.

Величезної висоти бар'єр на шляху еОселя - для участі в ній від громадян потрібне офіційне працевлаштування. Начебто все правильно: держава витрачає гроші на цю програму і натомість хоче мати справу з тими, хто сплачує їй податки. Щоб "кохання" було взаємним.

Але це лише на перший погляд. Раніше " ОстроВ " не раз наголошував на надмірному навантаженні на громадян і на бізнес в частині оподаткування зарплат. Саме тому приблизно половина населення змушена працювати без офіційного працевлаштування. І це не їхня вина.

Виправити ситуацію покликана податкова реформа "10-10-10", яку ініціювали у президентському офісі. Реформа передбачає зниження ставок оподаткування. Як наслідок, більша частина ринку праці має вийти з "тіні". Але це станеться після війни. Та й не факт, що взагалі станеться – з огляду на те, що проти зниження податків для українців активно заперечує Міжнародний валютний фонд. А це, на секунду, головний кредитор офіційного Києва.

Таким чином, передумови для буму житлового будівництва в Україні є вже зараз. Але нема необхідних умов. Керуючий партнер компанії INSPI Development В.Семенцов прогнозує , що принаймні до кінця п.р. ринок житла, що будується, перебуватиме у вже звичному "воєнному становищі" без якихось особливих змін.