Колись її таки куплять? Війна і ринок земель, якого чекали і боялися

“Хто ж її тепер купить”, – гірко зітхає Анна. Їй шкода, що її мати не продала свою сільськогосподарську ділянку, щойно українська держава дозволила зробити це легально. Ділянка – це відмінні чорноземи у Покровському районі Донеччини. Саме в тих місцях, куди вже кілька місяців проривається російська навала.

У чотирьох частково окупованих областях сходу і півдня землю не купують. Кількість угод, укладених з середини 2021 року, там найменша в Україні – від менш ніж 1,5 тисяч на Луганщині до трохи понад 5 тисяч на Херсонщині. У порівнянні з рештою областей, це різниця в рази і десятки разів, хоча ринок просів усюди. Ситуація не зміниться швидко навіть в разі закінчення війни і звільнення територій, оскільки чи не більша частина сільгоспземель у цих регіонах потребуватиме тривалого і дорогого розмінування, рекультивації, тощо.

Напевне, виникатимуть питання також щодо права власності і користування.

У перспективі ж повноцінна робота земельного ринку обіцяє українській сільськогосподарській галузі безліч благ. Якщо землевласники отримають доступ до кредитів, якщо інвестори побачать безпеку для вкладень, Україна, зрештою, перейде від переважно вирощування і експорту насіння, сировини, до вирощування і постачання на внутрішній і зовнішній ринки високоякісних продуктів споживання, які сьогодні змушена імпортувати, каже Ігор Лісецький, координатор земельного комітету Асоціації “Український клуб аграрного бізнесу”.

Але до того всього, державним органам ще, очевидно, належить довести гарантованість захисту прав усіх учасників земельних відносин.

На великі зміни ще чекають

Мораторій на продаж землі сільськогосподарського призначення, який діяв в Україні 20 років, було знято у липні 2021. Земельна реформа проводиться в три етапи і ще триває. Спочатку купувати землю дозволили фізичним особам, і то не більше 100 гектарів на особу. З цього року купувати можуть і компанії, до 10 тисяч гектарів. Останній етап – відкриття ринку для іноземців, його початок досі не визначено.

Початок реформи довго затягували через політичні маніпуляції. У реформи були впливові противники, які вели інформаційні кампанії, переконуючи громадян, що відкриття ринку призведе до втрати українцями і Україною найціннішого ресурсу, знищення дрібних фермерських господарств, витіснення людей із села, тощо, бо все, мовляв, скуплять крупні компанії з іноземним капіталом.

Прибічники закликали до здорового глузду, нагадуючи, що ринок сільськогосподарських земель працював у 1990-і роки, але викуплено було лише лічені відсотки сільгоспугідь, і що це власне його відсутність нищить українську сільськогосподарську галузь і оббирає землевласників через низьку вартість оренди і поширені тіньові схеми. За даними аналітичної платформи “Вокс Україна”, до відкриття ринку землі 75 відсотками сільгоспугідь володіли фізичні особи, але тільки 29 відсотків таких угідь обробляли самі землевласники: решту здавали в оренду.

Насправді, більшість землевласників влаштовували орендні відносини: хтось планували згодом обробляти свою землю самі; для багатьох, особливо пенсіонерів, надважливий був регулярний додатковий дохід. Ажіотажу ні на ринку в цілому, ні в окремих регіонах або громадах не відбулося ні влітку 2021 року, ні пізніше.

Велика війна уповільнила ринок і заморозила ціни. Кількість і площа проданих ділянок поступово зростає, але не в тих масштабах, як зростала би у відносно мирний час, коментує Ігор Лісецький. Вартість черноземних гектарів ніби теж зростає, але радше за рахунок змін курсів валют, коли землевласники воліють спиратися не на гривню, а на долар, додає він. Якщо в листопаді 2021 року, на піку активності ринку, один гектар продавали в середньому трохи більше ніж за 35 тисяч гривень, зараз продають за майже 41 тисячу, свідчать акумульовані дані Державної служби з питань геодезії, картографії та кадастру.

За даними Служби, найдорожчі ділянки, в середньому від 92 до 106 тисяч гривень за гектар, зараз на Київщині, Львівщині й Івано-Франківщині, але з них тільки на Київщині землю до того ж активно продають, хоч і малими ділянками. Серед лідерів по кількості угод (по 26-27 тисяч) – Вінничина, Хмельниччина і Полтавщина, по загальній площі проданих сільгоспземель – Дніпропетровщина і Полтавщина. По кількості угод, багато продали також у Сумській, Харківській, Дніпропетровській і Житомирській областях, по площі – у Кіровоградській.

До повномасштабного вторгнення Росії в Україну Харківщина була лідеркою в Україні по кількості земельних угод. Коли у 2022 році Росія окупувала частину області, господарство, яке орендувало земельні ділянки Світлани і її матері, теж опинилося в окупації. Орендну плату Світлана в той рік не отримала – каже, що і не чекала. Вибираючись з окупації, проїжджаючи тими краями, мама Світлани бачила чорні згорілі поля.

Як і більшість інших землевласників, Світлана отримала землю у спадок, від бабусі. Каже, у спадок їй дісталися й орендарі. Про їхні справи вона нічого не знає, але орендну платню від них отримує вчасно і її розмір Світлану влаштовує. На рік це 11 тисяч гривень за п’ять гектарів. Світлана виросла і живе у місті, але коли-небудь, можливо, вона матиме на цій землі власне господарство, міркує вона.

“Не знаю, звідки це взялося, але я люблю землю. Коли я переїхала у новий будинок, там є маленька латка землі, вона була вся засмічена склом, і мені було так її шкода, аж до фізичного болю. Коли я вигрібала те скло, я зрозуміла, що землю я дуже люблю. Тому продавала я би тільки в тому випадку, коли б у мене не було іншого виходу”, – каже вона.

Ігор Лісецький припускає, що після лютого 2022 року продавати землю воліють великою мірою ті, хто виїжджають у безпечніші місця через війну, втрачають зв’язок з рідними краями. Продають так само компанії  – всупереч побоюванням, що вони кинуться скупати. Попри відкриття ринку для юросіб, купують все ж таки й надалі переважно фізособи, зазначає Лісецький.

Купують там, де хочуть продавати, причому у 70-80 відсотках мета купівлі – та ж таки здача земель в оренду, отримання пасивного доходу, в перспективі, імовірно – перепродаж, продовжує Лісецький. Орендна плата наразі не зростає через додаткові витрати, які несуть аграрії через війну: на генератори, на перевезення, тощо. Але вартість земель суттєво зростатиме, щойно війна закінчиться – перш за все, завдяки євроінтеграції, переконаний він. Сьогоднішні покупці розраховують в тому числі на це.

Умови, сприятливі для рейдерства?

Ірина Анцифрова, громадська діячка родом з Марганця на Дніпропетровщині, отримала дві земельні ділянки у спадок від мами. Вони невеликі, але розташовані в місцевості, яка донедавна була берегом Каховського водосховища. Ірина каже, що придбати їх у неї хотіли навіть ще у 2019 році, тобто, коли в Україні діяв мораторій на продаж землі. Продавати Ірина відмовлялася. На своїх ділянках вона мріяла коли-небудь мати власне тепличне господарство, а поки здавала їх в оренду, компанії, яка належала друзям її батьків.

У 2023 році Ірина зі здивуванням побачила в Держземкадастрі, що в її ділянок змінився орендар – при тому, що у жодного з договорів оренди, які вона підписувала з попереднім орендарем, не вийшов термін дії. Нова компанія мала назву, схожу з тією, що орендувала ділянки у Ірини до тих пір, але то була таки нова компанія, зареєстрована в лютому 2023 року. Її керівником і власником виявилися, відповідно, депутат Марганецької міської ради і син міського голови Марганцю. Агрегатори даних з державних реєстрів показали, що нова ТОВ розпоряджалася ще майже 500 земельними ділянками у Нікопольському районі, до якого належить Марганець. Міський голова Марганцю має там великий вплив.

Ірина припускає, що, як і вона, власники більшості, а то і всіх тих ділянок не підписували, і навіть не бачили нових договорів оренди. З іншими місцевими землевласниками Ірина незнайома, тому не може перевірити своє припущення. Сама вона давно не живе і не буває в тих краях, але знає, що багато недавніх місцевих мешканців також поїхали звідти, через війну.

Ірина не розуміє, навіщо комусь земля біля тепер вже висохлого водосховища, в місцевості, де неможливо сіяти і збирати врожай через постійні обстріли: прямо навпроти її ділянок, на протилежному березі Дніпра, – окупований Енергодар. Але далі від них – цілком мирні поля, каже Ірина, і там всюди тепер земля, яку контролює син міського голови. Навіть якби вона вже хотіла продати свої ділянки, каже Ірина, в таких умовах на них не знайдеться інший покупець, крім невизнаного нею орендаря, який фактично створив собі монополію, по закону має першочергове право на викуп і який через це диктуватиме ціну.

Ірина хоче оскаржити фальсифікацію в суді, але не має коштів на процес проти найзаможніших людей свого рідного міста.

Таким чином, війна, яка втрутилася у земельну реформу, не тільки виганяє з української землі її законних господарів, забруднює її, руйнує колись міцні господарства і інфраструктуру, від якої вони залежали, але й сприяє недружнім зазіханням на чуже майно всередині країни, де ніщо, імовірно, досі не захищає найвразливіших.