Луганский рынок недвижимости: обвала цен не было, «обвалилась» репутация риэлторов

С осени 2008-го украинский рынок недвижимости беспрерывно сотрясало от  кризисных проявлений. Резкие колебания курса доллара, невозврат банками депозитов большинству платежеспособных потенциальных покупателей квартир, отсутствие предложений по кредитованию - все это не только самым пагубным образом сказалось на состоянии рынка недвижимости, но и нанесло значительный удар по репутации риэлторов. По данным агентства «Маклер», за последние месяцы луганский рынок недвижимости покинула треть риэлторских фирм.

 Вместо того, чтобы «очистить» рынок от компаний-«однодневок» (к чему апеллируют оптимистично настроенные эксперты), кризис выбросил на него целую армию недобросовестных риэлторов-одиночек.

 По мнению директора АН «Маклер» и член правления Ассоциации риэлторов Украины Ольги Прохоровой,  это – одна из наиболее заметных тенденций для данного рынка,  четко проявившаяся в 2009-м.

 Как считает О.Прохорова, «крупные и сильные компании выстояли», а вот определенная часть уволенных сотрудников, не имея возможности зарабатывать на жизнь иным образом, «ушла в «свободное плаванье» на все том же рынке. В результате, регион имеет  нерадостную картину: с одной стороны, часть выстоявших после кризиса агентств недвижимости, которые пытаются вернуть доверие клиентов, и, с другой, - такую же часть риэлторов-одиночек, работающих не всегда в рамках действующего законодательства.

 «Этот процесс может повлечь за собой очень тяжелые последствия, - уверена Ольга Прохорова. – Одно дело, когда клиент оформляет сделку в компании, в которую он придет через год, и она будет работать, и совсем другое - когда документы подписываются в кухне на столе. Как показывает практика, во втором случае клиент неизбежно столкнется с проблемами, касающимися документации на купленное таким образом жилье. Естественно, все это подрывает доверие покупателей к риэлторам вообще, и сильно бьет по нашей репутации. На сегодняшний день эта ситуация только начинает набирать обороты, и впереди, к сожалению, еще много покупательского разочарования. Я думаю, что она изменится лишь тогда, когда наши люди еще много раз обожгутся на недобросовестных сделках и сами осознают минусы работы с риэлторами-одиночками».

 По данным агентства «Маклер», выстоявшие компании вынуждены сократить часть своих сотрудников.

 «Что нужно было делать людям, которых уволили? - комментирует Ольга Прохорова. – Трое ушли работать на завод, двое – работать на себя, занимаясь тем, чем еще недавно занимались в фирме. И не важно, как трудился этот сотрудник, будучи в компании, - профессионально ли или нет. И нынешняя недобросовестность работы такого риэлтора не всегда намеренна, иногда это просто незнание законодательства. Но факт остается фактом: данная тенденция наносит удар, прежде всего, по имиджу тех агентств недвижимости, которые продолжают работать легально и являются законопослушными налогоплательщиками».

 Рада Цветошенко, директор луганского АН «ТИС» убеждена, что крупным компаниям пережить кризис гораздо легче. «Крупные агентства, - говорит она, - владеют большим объемом информации, у них есть в наличии хорошая клиентская база». Она отмечает, что если раньше ее агентство в большей мере работало по городу, то на сегодняшний день интерес к недвижимости в Луганске проявляют клиенты из области.

 Что касается спроса, предложения и цен на рынке недвижимости, то после достаточно долгого простаивания, сейчас здесь наконец-то наблюдается небольшое оживление. Правда, лишь в сегменте вторичного жилья и небольших земельных участков под застройку. Спросом сейчас пользуются в основном однокомнатные квартиры в спальных районах, хрущевки. В сравнении с прошлым года цена на них значительно упала: если в 2008-м стоимость квадратного метра в этом сегменте составляла 1000-1200 долларов США, то к концу июня 2009-го она «упала» почти в два раза – 670 долларов. Правда, говорить «упала» здесь будет некорректно, так как за это время значительно вырос курс доллара, и в переводе на национальную валюту нынешние цены на жилье низкими или доступными назвать нельзя.

 Соответственно, на сегодняшний день наблюдается еще одна характерная тенденция – несоответствие заявленных цен потребительским интересам. Говоря проще, сокрушительного падения цен на жилье так и не случилось - даже в кризис.

«Продавец сейчас хочет получить больше, а покупатель – заплатить меньше. Отсюда непонимание, - говорит Ольга Прохорова. – Но сделки все равно заключаются. Небольшой рост мы стали наблюдать с весны, сейчас этот показатель еще немного поднялся. Назвать его значительным нельзя, но он есть. Обусловлен он тем фактом, что у многих людей еще остались деньги на банковских депозитах. А их нужно сберечь, и не потерять. Поэтому и вкладывают в недвижимость. Покупают недорогое жилье, поскольку кредитные операции на сегодняшний день не осуществляются, а наличной суммы зачастую хватает только на небольшую квартиру». 

 Рада Цветошенко отмечает, что быстро продаются лишь те квартиры, где продавец намерен скорее продать и готов торговаться. Квартиры с завышенной ценой находятся в продаже довольно долго.

 «Еще одна характерная особенность, с которой мы столкнулись, - сегодня не пользуются спросом квартиры с ремонтом, хотя еще до кризиса они были востребованы. Это понятно, - ремонт является причиной надбавки к цене. Кроме того, сейчас на рынке присутствует определенный процент квартир, купленных в кредит, владельцы которых не в состоянии его выплачивать. Это небольшая часть, - до 10 процентов, но в целом тенденция есть», - говорит Цветошенко.

 А вот сегмент первичного жилья в Луганске, как, в общем-то и в других регионах Украины, представлен крайне слабо. По той простой причине, что новостроек практически нет. Те же строительные компании, которые сдали в эксплуатацию многоквартирные дома, занимаются продажей квартир самостоятельно, минуя агентства недвижимости. Однако, все равно с трудом продают их: спроектированные как «элитные» квартиры (хотя, по мнению многих экспертов это понятие для луганского рынка недвижимости в принципе нехарактерно), они изначально не могут быть доступными по стоимости. И хотя цена одного квадратного метра в этом сегменте близка к стоимости метра на вторичном рынке, в сумме квартира в новом доме будет стоить на порядок дороже ввиду своей гораздо большей площади.

 Несмотря на все сложности, в сегменте аренды квартир наблюдается спокойствие. Спрос здесь по-прежнему не уменьшается, а предложение сохраняется достаточно высокое. Спрос на аренду, помимо традиционных факторов, обусловлен еще и тем, что купить квартиру в кредит стало невозможно, и потенциальные покупатели, еще вчера готовые взять кредит, сегодня вынуждены его снимать. Средняя цена на аренду однокомнатной квартиры в Восточных кварталах города осталась примерно на «докризисном» уровне – 1000-1200 гривен в месяц.

 Что будет в ближайшем будущем, эксперты прогнозировать не решаются. Только сейчас риэлторы вышли из шокового состояния после обвала на рынке недвижимости в прошлом декабре – тогда все операции были заблокированы не только из-за отсутствия предложений по кредитованию, но и из-за запрета на выдачу депозитов. Сейчас они согласны на любую внешнюю обстановку, лишь бы она была стабильна.

 «Ни один рынок не терпит нестабильности, - говорит Ольга Прохорова. – Даже неблагоприятная, но стабильная экономическая ситуация лучше, чем постоянные колебания, когда не знаешь, что нас ждет завтра – в первом случае мы могли бы приспособиться, и спокойно работать. Сегодня же я не знаю, что советовать своему клиенту – продать квартиру сейчас или подождать месяц с расчетом на то, что через месяц будет выгоднее. Я могу советовать лишь в том случае, если ему нужно продать эту квартиру именно в этот момент».

 Специалист считает, что самые негативные последствия, которые только могли быть в результате всех последних событий, - это именно удар по репутации риэлторов и банкиров. Особенно повлияли на это коллекторские компании. «То доверие к предприятиям финансового сектора, которое было подорвано, вернуть будет очень трудно», - говорит Ольга Прохорова.

 Рада Цветошенко наиболее опасается обострения политической обстановки.

 «Выборы в нашей стране всегда больно отзываются на рынке недвижимости. Обвал рынка мы наблюдали еще в 2004-м, во время Оранжевой революции. Люди не были уверены ни в чем, поэтому число продаж тогда стремительно сократилось. Этого же мы опасаемся в ближайшие выборы», - говорит эксперт.

 Тем не менее, рынок недвижимости продолжает жить, хотя и не так активно, как в прошлые годы. Квартиры продаются, покупаются и сдаются в аренду. Риэлторы, помимо заключения сделок, продолжают заниматься регулярным мониторингом рынка, отслеживают цены и их колебания, количество сделок, а значит, пытаются владеть ситуацией. 

 Елена Старых , специально для «ОстроВ»